|
Binnen ons team van rentmeesters en adviseurs, beschikken wij over juridische expertise. Dit stelt ons in staat om onze adviezen naar een hoger plan te tillen. Onze juristen weten de weg in het buitengebied en de veelal dynamische overgangszone tussen de bebouwde kom en het landelijk gebied. Zo kunnen wij u adviseren over grondbeleid en de toepassing van de verschillende grondbeleidsinstrumenten. |
|
De Waterwet (22 december 2009) is mede tot stand gekomen om de doelen van een geïntegreerd waterbeheer, door het samenvoegen van een groot aantal wetten, adequater tot uitvoering te brengen. Dit is met name toegespitst op het voorkomen en/of beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de kwaliteit van watersystemen en het vervullen van maatschappelijke functies door watersystemen. Een overzichtelijke wet, wat zorgt voor duidelijkheid en werkbaarheid.
Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters is gespecialiseerd in de procedures voor de aanleg of wijziging van waterstaatswerken en de daarmee samenhangende schadevergoedingen.
Wij adviseren onder andere over het opleggen van gedoogplichten. De waterbeheerder is bij het opleggen van een gedoogplicht gehouden het evenredigheidsbeginsel toe te passen; de beheerder mag de gedoogplicht opleggen voor zover dat voor de vervulling van zijn taken redelijkerwijs nodig is en wanneer naar zijn oordeel de belangen van de rechthebbenden geen onteigening vorderen. Ingevolge vaste jurisprudentie met betrekking tot de toepassing van artikel 12 van de Waterstaatswet 1900 (oud) toetst de rechter dit oordeel van de beheerder marginaal, waarbij met name betekenis wordt toegekend aan de omvang van de benodigde gronden in verhouding tot de oppervlakte van de ter plaatse aan rechthebbenden toebehorende gronden en voorts aan de invloed van de aan te brengen verandering op de bruikbaarheid van die gronden. Onlangs heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam geoordeeld dat vermelde criteria (met name het omvangcriterium) ook gelden onder de Waterwet op grond van de Memorie van Toelichting bij de Waterwet.
Het evenredigheidsbeginsel brengt vanzelfsprekend ook met zich dat een gedoogplicht alleen dan wordt opgelegd, indien de rechthebbenden geen toestemming verlenen voor de aanleg of wijziging van het waterstaatswerk. De waterbeheerder dient eerst te proberen minnelijke overeenstemming te bereiken met de eigenaar. Als dit niet mogelijk blijkt, kan de waterbeheerder een gedoogplicht opleggen.
Ook de minnelijke onderhandelingen over de benodigde grond zijn bij ons in goede handen. Ons kantoor is gespecialiseerd in het bepalen van onafhankelijke en billijke schadevergoedingen. Dat laatste kan een volledige schadeloosstelling op basis van onteigening zijn of een schadevergoeding in aansluiting met de Regeling Nadeelcompensatie Verkeer en Waterstaat 1999.
Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters adviseert en ondersteunt waterbeheerders bij het bereiken van de in de Waterwet genoemde doelen. Ons team van juristen en rentmeesters verstaat het vak om doelen te realiseren, binnen de wettelijke kaders, door middel van het met respect voeren van onderhandelingen/gesprekken met de grondeigenaren en het bepalen van een billijke schadevergoeding. |
Onze juristen staan u graag bij in het opstellen van uiteenlopende overeenkomsten. Door werkzaamheden voor organisaties van diverse statuur, waaronder gemeenten, provincies, rijksoverheid en natuurbeschermingsinstanties, hebben wij ruime ervaring in het opstellen van de volgende overeenkomsten:
- koopovereenkomsten
- koop-/realisatieovereenkomsten
- gronduitgifteovereenkomsten
- samenwerkingsovereenkomsten
- erfpachtovereenkomsten
- pachtovereenkomsten
|
|
Ons kantoor is in grote mate actief in het landelijk en agrarisch gebied. Naast advisering op het gebied van grondbeleid adviseren wij u graag over het pachtrecht. Van een pachtovereenkomst is sprake wanneer de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek). Ons kantoor is gespecialiseerd in het sluiten van pachtovereenkomsten. |
|
Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) |
Deze wet maakt het mogelijk om, door vestiging van een voorkeursrecht, bij voorrang een onroerende zaak of beperkt recht op een onroerende zaak te verwerven in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gepland worden. Een verkoper kan pas tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen.
Sinds 1 juli 2008 is, met de in werking treding van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (IWro) de Wet voorkeursrecht gemeenten op een aantal vlakken gewijzigd. De wijzigingen zijn met name procedureel van aard Ook zijn er nieuwe grondslagen als gevolg van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening gekomen. Hoewel de naam van de wet anders doet vermoeden, is het met vermelde wetswijziging ook voor Provincies en het Rijk mogelijk een voorkeursrecht te vestigen!
Tevens is een wetsvoorstel tot wijziging van de Wvg in de maak. Naar verwachting treedt die wijziging van de Wvg medio 2009 in werking.
De volgende werkzaamheden zijn bij ons in goede handen:
- het adviseren over de mogelijke inzet van het instrument Wvg en de gevolgen van de wetswijzigingen;
- het vestigen van een voorkeursrecht;
- het opstellen van taxaties en het voeren van onderhandelingen in het kader van Wvg aanbiedingen.
|
|
Op grond van artikel 6.1 Wro kunnen burgemeesters en wethouders een tegemoetkoming toekennen voor het lijden van schade, in de vorm van inkomensderving of waardevermindering van de waarde van een onroerende zaak, als gevolg van een planologische maatregel. Voor zover de schade tenminste redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven of anderszins verzekerd is.
Door planologische maatregelen waarbij de ontwikkeling/aanleg van wegen, woningbouw, bedrijventerrein enzovoorts mogelijk wordt gemaakt, kan een belanghebbende in een planologisch nadeliger situatie komen te verkeren ten gevolge waarvan schade wordt geleden. Schadefactoren zijn onder meer uitzichtschade, inzichtschade, geluidshinder, luchtvervuiling, verminderde lichtinval en veranderde omgevingskarakteristiek.
Van Lanschot Nannenga Naus wordt regelmatig gevraagd voor een schadebeoordelingscommissie, het uitvoeren van risico-analyses en het uitbrengen van een second-opinion. Met name een planschade risico-analyse kan in een vroeg stadium inzicht verschaffen in de financiële gevolgen van een voorgenomen planologische maatregel!
Ons kantoor voldoet aan de eisen deskundigheid en onafhankelijkheid zoals gesteld in artikel 6.1.3.3. lid 2 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Door de verlangde onafhankelijk kan ons kantoor slechts particulieren adviseren voor zover er geen relatie met de gemeentelijke overheid bestaat. Gezien de centrale ligging van ons kantoor en de flexibiliteit van onze adviseurs kunnen wij door heel Nederland advies uitbrengen.
Wij brengen graag vrijblijvend offerte uit. |
Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening op
1 juli 2008 zijn ook de regels omtrent grondexploitatie in werking getreden (afdeling 6.4 Wro). De grondexploitatieregels zijn via een afzonderlijk wetsvoorstel tot stand gekomen en worden derhalve ook wel Grondexploitatiewet genoemd.
Met de inwerkingtreding van de Wro hebben gemeenten een meer op de eisen van de tijd toegesneden publiekrechtelijk instrumentarium gekregen voor kostenverhaal, verevening en het stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Tevens is beoogd om knelpunten bij privaatrechtelijk optreden van de gemeente op te lossen, zoals het hanteren van anti-speculatiebedingen.
Het systeem van de Grondexploitatiewet bestaat uit een privaatrechtelijk en een publiekrechtelijk spoor. Het privaatrechtelijke spoor, dat wil zeggen het maken van afspraken op vrijwillige basis, staat voorop. Het publiekrechtelijke spoor, in de vorm van het vaststellen van een exploitatieplan (in sommige gevallen verplicht!), moet slechts als stok achter de deur fungeren. Het exploitatieplan is de rechtsfiguur waarin eisen met betrekking tot kostenverhaal, verevening en eisen ten aanzien van werken en uitvoering kunnen worden opgelegd. In ieder geval moet een exploitatieplan ook een exploitatieopzet bevatten. Die opzet kan gezien worden als een kosten-batenanalyse van het te ontwikkelen gebied. |
|
De belangrijkste kostenpost in een exploitatieopzet bestaat uit de raming van de inbrengwaarde van gronden (artikel 6.13 lid 1, sub c. Wro jo. artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke Ordening). Tot de kosten worden gerekend de waarde van gronden, de waarde van opstallen, de kosten van het vrijmaken van gronden en de kosten van sloop en verplaatsing. De waardering van de inbrengwaarde zal veelal geschieden op onteigeningsbasis.
Op grond van de Nota van toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening wordt het noodzakelijk geacht de inbrengwaarde te laten taxeren door onafhankelijke deskundigen. Wij adviseren u graag bij het taxeren van de inbrengwaarde voor een exploitatieplan. Gezien onze ruime ervaring van de taxaties op basis van de Onteigeningswet adviseren wij u ook graag over het taxeren van inbrengwaarden voor een exploitatieplan. Ook kunnen wij u adviseren over het juridisch begrip ‘inbrengwaarde’. |
Onteigening is een van de meest ingrijpende middelen die de overheid ten dienste staat om het algemeen belang te behartigen. Door middel van het onteigeningsinstrument kunnen gronden gedwongen worden verworven ten behoeve van planvorming in het algemeen belang. Onteigening geschiedt tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. De overheid dient zich bij onteigening aan de strenge voorwaarden van de Onteigeningswet en de daarbij behorende jurisprudentie te houden.
Wat kunnen wij voor u betekenen?
- adviseren over de verschillende aspecten van de Onteigeningswet, bijvoorbeeld hoe om te gaan met een complexwaarde, bodembestanddelen en zelfrealisatie etc.;
- voeren van de administratieve onteigeningsprocedure;
- coördineren en begeleiden van de gerechtelijke onteigeningsprocedure.
|
|
